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白姐急旋风

投资摊牌:股票与多户房产

  毫无疑问,许多人使用多户房地产投资随着时间的推移建立了自己的财富。同样,许多人通过投资股票市场积累了大量资金。因此,在战略摊牌中,哪些投资获得奖金 - 多户房地产投资或股票市场?

  我可以从个人经历告诉你我的表现,因为多年来我投资了多户住宅和股票。从历史上看,自20世纪50年代以来股票市场投资的平均回报率为7%。当然,有些年份较高,有些则较低。相比之下,过去一年多家庭房地产投资的平均内部收益率(IRR)为16%至18%。当然,每种类型的投资都有利有弊,所以让我们在决定获胜者之前先看一下。

  如果我明天醒来并阅读一些关于我投资组合中的一只股票的负面消息,我可以在它大幅下跌之前卖出股票。另一方面,如果我读到一些关于我拥有房产的房地产市场的坏消息,那么在我的房地产投资组合中在一天内或者在更长的时期内出售房产我就无能为力。时间,就此而言。

  股票在流动性方面具有优势。您可以根据需要购买和出售,甚至在必要时在同一天进行购买和出售。另一方面,房地产需要时间来列出,向潜在买家展示并最终协商价格。如果合适的买家不立即出现,这个过程可能需要数月。

  但是,如果您是联合投资的被动投资者,您的投资可能是流动性的。当您作为被动投资者投资房产时,您实际上是购买持有该房产的有限责任公司(LLC)的股票。根据美国证券交易委员会的规定,在拥有这些股票的头12个月后,您可以将这些股票出售给任何人。这并不像在股票市场上卖股票那么容易,因为你需要找到买家,这也取决于你合作的辛迪加是否允许它,但一般来说,你的投资在12个月后就是流动的。

  对于股票,您可以通过以保证金购买股票来获得杠杆。这意味着您将使用自己现金的50%购买股票,并从经纪人“借入”高达50%的保证金。保证金账户的最低金额为2,000美元。当然,您将向经纪公司支付利息以借给您保证金。

  假设您以每股100美元的价格购买100股XYZ Corp股票。那是10,000美元。但有保证金,您可以购买200股,因为经纪公司将支付额外股票的成本,保证金为50%。如果股票上涨,你没事。如果股票下跌,您将获得追加保证金通知,以使您的账户恢复到50%的水平。如果您没有现金,他们将出售股票以支付金额。与仅仅购买现金股票相比,这是一个风险更高的主张。

  使用多家族属性,您也可以使用杠杆。您不必提供100%的权益,并且您可以利用高达70-80%的资产成本。购买大型多户住宅(五个或更多单元)时,您有资格获得政府机构的利率,利率低至3-4.5%。与股票相比,多户型的杠杆率更好,因为您可以使用更高的杠杆率(70-80%,而股票只有50%)。

  当您出售股票时,您将支付100%的长期或短期资本收益(短期是指您在一年内出售股票)。您将根据您的普通收入支付短期资本利得税。如果您有长期收益,您将支付约15%的税。

  对于多家庭财产,您将对利润征收很少甚至零税。这就是原因。多户投资者有两种类型的利润:持有期间的利润(只要您是房产的所有者),以及出售房产的利润。

  在保留期内,您可以获得房产收入,例如租金,您可以从中扣除费用并降低应纳税所得额。费用包括公用事业,维修,工资等。您还可以将资本支出(CapEx)用于较大的物品,例如新屋顶或HVAC系统,以从您的应税收入中扣除。最后,存在折旧,您可以使用成本隔离来加速折旧。

  大多数房产贬值超过27。5年,但随着成本分离,资产可以更快地折旧,您可以使用折旧来抵消收入。成本分离研究检查了房产中的所有不同部分,包括门,屋顶,地板 - 事实上,几乎所有部分。根据分析,折旧可以加速到五年,七年或十五年,而美国国税局对建筑物的折旧为27.5年。这样,所有者可以在较短的时间内贬值更大的金额,而不是将折旧分摊超过27。5年。

  当房产出售时,您可以通过使用1031交易所避免纳税,这意味着只要购买了另一个“同类房产”,并且出售房产的利润,您就可以推迟支付资本利得税。购买在180天内完成。

  正如您所看到的,当您将投资于多户住宅物业的杠杆和税收优惠加起来时,它们远远超过了购买股票所带来的流动性优势。我个人的经验是,随着时间的推移,通过投资多户住宅物业来建立财富远比玩股票市场好得多。

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